值不值得開(kāi)發(fā)？
[3]區位交通基礎
i 大區位：地理區位、所處經(jīng)濟圈、比鄰的客源市場(chǎng)等基本狀況
→是否具有優(yōu)勢距離、資源、市場(chǎng)基礎
ii 大交通：鐵路、公路、民航等交通資源
→是否具備商貿物流條件及旅游可進(jìn)入性
iii 小交通：村鎮內部路網(wǎng)、道路硬化情況等
→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本，是否需要升級
[4]泛旅游業(yè)資源
i 自然資源：地質(zhì)、地貌、水文、動(dòng)植物、生態(tài)等資源
→是否具有良好生態(tài)基礎及資源特色
ii 文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產(chǎn)類(lèi)景觀(guān)，建筑、橋梁、公園、人造景觀(guān)、博物館等近現代人文吸引物，民俗、節慶、手工藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等資源，歷史故事、傳說(shuō)等文化脈絡(luò )
→是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價(jià)值
iii 建筑風(fēng)貌：建筑形態(tài)、風(fēng)格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點(diǎn)
→是否是風(fēng)貌突出、特色鮮明的傳統風(fēng)格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價(jià)值
iv 接待設施：停車(chē)場(chǎng)、酒店、飯店、公共廁所、醫療救護設施等基礎旅游接待設施
→是否充沛、衛生、安全，是否滿(mǎn)足一定程度的接待檔次
[5]農業(yè)影響因素
i 自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件
→ 是否滿(mǎn)足當地現有農業(yè)發(fā)展，是否需要調整，是否有新增領(lǐng)域可能
ii 社會(huì )經(jīng)濟：市場(chǎng)需求、交通、國家政策、農業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、工業(yè)基礎、勞動(dòng)力、地價(jià)水平
→ 是否有利于地方農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構升級
[6]鄉村基礎設施
i 農業(yè)生產(chǎn)基礎設施：現代化農業(yè)基地、農田水利建設、用材林生產(chǎn)基礎和防護林建設、農業(yè)教育、科研、技術(shù)推廣和氣象基礎設施等；
→是否充足完備，是否能夠推動(dòng)農村經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)農業(yè)和農村現代化，是否需要加大投入
ii 農村生活基礎設施：飲水安全、農村沼氣、農村道路、農村電力等基礎設施建設；
→是否能夠滿(mǎn)足居民生活基本需要，是否需要加大投入
iii 社會(huì )發(fā)展基礎設施：農村教育、文化、衛生、醫療、體育等設施
→是否建設齊備，是否品質(zhì)過(guò)硬，是否滿(mǎn)足改善農民生活條件的要求，是否有利于促進(jìn)農村生活軟環(huán)境的發(fā)展，是否需要加大投入
二.評估開(kāi)發(fā)價(jià)值
根據上述1. 清查開(kāi)發(fā)條件中的
1)經(jīng)濟發(fā)展基礎；
2)土地資源基礎；
3)區位交通基礎；
4)泛旅游業(yè)資源；
5)農業(yè)影響因素；
6)鄉村基礎設施等六大項基礎條件的清查，我們能對鄉村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷，而鄉村項目是否具備開(kāi)發(fā)價(jià)值，也應根據上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。
總體而言，可以根據如下4大基礎判斷標準，來(lái)衡量項目地是否更具發(fā)展優(yōu)勢。
鄉村項目開(kāi)發(fā)價(jià)值4大判斷標準
a)是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢
鄉村項目打造的成功關(guān)鍵在于能夠創(chuàng )造長(cháng)足、健康的經(jīng)濟效益，因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術(shù)等方面的優(yōu)勢的村鎮，更加具備發(fā)力基礎，能夠相對容易地通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結構升級，形成具有本地區特色及核心市場(chǎng)競爭力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。
b)是否具備閑置土地及房屋資源
通常來(lái)看，“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開(kāi)發(fā)條件，因為閑置的農宅、土地等資源更容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉，這將大大減少項目前期的工作難度。而未來(lái)鄉村項目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費，又能使得偏僻、廢置、無(wú)人居住的村落煥發(fā)新生。
c)是否具備有利的區位交通條件
不論是農業(yè)產(chǎn)業(yè)規?；?、結構化升級調整，還是農旅融合，都需要項目地具有優(yōu)良的區位和交通條件，好的區位和交通代表了好的市場(chǎng)對接性和通達性，不僅有利于農副產(chǎn)品的貿易與流通，還有利于旅游市場(chǎng)的開(kāi)拓與穩定發(fā)展。
d)是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風(fēng)貌
鄉村項目打造需要“三生空間優(yōu)美”，三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉土風(fēng)味濃郁、建筑風(fēng)貌獨特的村落，具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉土氣息、村落格局和建筑風(fēng)格，能夠稱(chēng)為項目 “三生空間”打造的重要載體。
適合怎樣開(kāi)發(fā)？
[1] 設定發(fā)展目標
產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)式
a) 適用村鎮：以分布在東部沿海等經(jīng)濟相對興旺地區、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的鄉村為主，此類(lèi)鄉村具有較好的特色產(chǎn)業(yè)基礎，且產(chǎn)業(yè)化程度較高。
b) 規劃要點(diǎn):根據每一個(gè)鄉村的具體特征，以?xún)?yōu)勢產(chǎn)業(yè)為依托，完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，強化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加速產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應。同時(shí)，若區域確有打造旅游吸引力的基礎，也可以選擇導入旅游業(yè)，發(fā)展休閑農業(yè)產(chǎn)業(yè)。
c) 可做項目：三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)園、農產(chǎn)品加工示范基地及其它產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項目，即包括經(jīng)濟林及設施農業(yè)種植、畜牧水產(chǎn)養殖等種植養殖基地項目，儲藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等流通設施項目。
生態(tài)農業(yè)式
a) 適用村鎮：主要針對自然條件良好的、有傳統田園鄉村風(fēng)貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優(yōu)勢顯著(zhù)村鎮。
b)規劃要點(diǎn)：把生態(tài)資源優(yōu)勢變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，構建旅游引導的農業(yè)生態(tài)示范區，同時(shí)發(fā)展生態(tài)農業(yè)旅游放大經(jīng)濟效能。
c)可做項目：生態(tài)農莊、生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目、生態(tài)循環(huán)農業(yè)項目、生態(tài)農業(yè)觀(guān)光項目等。
高效農業(yè)式
a)適用村鎮：適合分布在我國以發(fā)展農業(yè)作物生產(chǎn)為主、農業(yè)基礎設施完善、農業(yè)機械化程度高、農產(chǎn)品商品化程度的農業(yè)主產(chǎn)區的村鎮。
b)規劃要點(diǎn)：打造“零廢棄”型生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園，提高農業(yè)規?；\營(yíng)程度，增加土地產(chǎn)出率。
c) 可做項目：農業(yè)質(zhì)量品牌提升工程、智慧農業(yè)示范區、農業(yè)開(kāi)放合作示范工程等。
休閑農牧式
a)適用村鎮：分布在沿海和淡水水網(wǎng)漁區、牧區及半牧區及農林牧資源興旺地區，以農林牧漁為主要傳統產(chǎn)業(yè)的村鎮。
b) 規劃要點(diǎn)：根據養殖要求，因地制宜地規劃科學(xué)飼養的現代化牧區、漁區等養殖基地，有條件地區，可以以核心特色產(chǎn)業(yè)及區域風(fēng)貌為基礎，發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)，規劃適宜接待的主題度假區。
c)可做項目：休閑農業(yè)綜合體，現代牧場(chǎng)／養殖基地，農牧循環(huán)示范項目，綜合性海洋／農牧文化休閑度假區等。
城郊鄉村式
a)適用村鎮：在一、二線(xiàn)城市周邊的經(jīng)濟條件相對較好、公共基礎設施相對完善的村鎮。
b)規劃要點(diǎn)：加大城鄉融合發(fā)展力度，規劃以?xún)?yōu)質(zhì)鄉村優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和鄉村旅游度假為核心依托的新型城鎮化，打造城郊新田園鄉村社區示范項目。
c)可做項目：觀(guān)光農莊、新農業(yè)科技開(kāi)發(fā)示范園項目、田園風(fēng)情度假區等。
文化旅游式
a) 適用村鎮：在旅游資源豐富，交通便捷，距離城市較近的適宜發(fā)展鄉村旅游的相關(guān)村鎮，及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統文化等特色人文資源的村鎮。
b) 規劃要點(diǎn)：基于區域資源條件及文化特色，以村落、郊野、田園等環(huán)境為依托，規劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂(lè )設施，并結合良好民風(fēng)民俗文化以及非物質(zhì)文化特色，打造鄉村旅游度假區。
c)可做項目：田園綜合體、鄉村度假村、休閑農莊、古村古鎮、傳統村落保護等項目。
應當如何操盤(pán)？
確定開(kāi)發(fā)主體
1) 村集體統一整合開(kāi)發(fā)
開(kāi)發(fā)邏輯：村集體通過(guò)成立專(zhuān)業(yè)合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產(chǎn)流轉過(guò)來(lái)，進(jìn)行統一的整合開(kāi)發(fā)。
參考案例：密云古北口北臺鄉居農宅專(zhuān)業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬(wàn)元，對村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。
2) 村集體與專(zhuān)業(yè)旅游公司共同開(kāi)發(fā)
開(kāi)發(fā)邏輯：村集體與專(zhuān)業(yè)的旅游開(kāi)發(fā)公司合作，引入外來(lái)資金，對村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一流轉、整合開(kāi)發(fā)與專(zhuān)業(yè)運營(yíng)。
參考案例：密云山里寒舍，由北京北莊旅游開(kāi)發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社，合作社為合作開(kāi)發(fā)（股東單位）單位，負責資源整合、開(kāi)發(fā)及提供配套服務(wù)。
盤(pán)活閑置資源
盤(pán)活閑置資源包括土地、房屋等等....
閑置資產(chǎn)流轉是獲取鄉村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進(jìn)城鄉要素流動(dòng)的有效手段，也是鄉村項目開(kāi)發(fā)必須考慮的首要問(wèn)題。
農村閑置資產(chǎn)流轉，有利于美麗鄉村建設，有利于農村集體經(jīng)濟發(fā)展，有利于幫助農民增收。鄉村閑置資產(chǎn)流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現一定收益。
1) 資產(chǎn)流轉的本質(zhì)
資產(chǎn)流轉的本質(zhì)是農民資產(chǎn)的使用權出租。當代鄉村體系中，許多農民由于出外務(wù)工等原因離開(kāi)本鄉、本鎮，造成擁有的土地、房屋等資產(chǎn)閑置浪費，土地、房屋等資產(chǎn)的財產(chǎn)權、收益權得不到有效體現。
閑置資產(chǎn)流轉，就是在資產(chǎn)所有權不變的情況下，通過(guò)出租其使用權來(lái)實(shí)現閑置資產(chǎn)的價(jià)值。即資產(chǎn)的所有權的權屬不變，依然歸農民所有，而流轉只是將其資產(chǎn)的使用權進(jìn)行出租、出讓?zhuān)r民作為資產(chǎn)的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。
2) 資產(chǎn)流轉的關(guān)鍵
資產(chǎn)能否順暢流轉很大程度上取決于承租方的務(wù)農效益，因而，只有在充分尊重農民意愿的條件下，保障長(cháng)足的經(jīng)營(yíng)效益，才能確保項目有能力兌現其對農民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農民自愿參與到資產(chǎn)的流轉中來(lái)。
3) 資產(chǎn)流轉的形式
[ a | 出租 ]
出租是在一定期限內，農戶(hù)與承租方之間的資產(chǎn)使用權轉移，即農戶(hù)作為出租方，自愿將全部或部分資產(chǎn)的一定期限內的使用權出租給承租方，承租方支付農戶(hù)固定的收益。承包期限一般由雙方協(xié)商確定，最長(cháng)不超過(guò)承包合同的剩余期限。
流轉步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產(chǎn)；農戶(hù)在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。
[ b | 入股 ]
農戶(hù)將全部或部分資產(chǎn)的使用權作價(jià)為股份，與投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟實(shí)體，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，分紅以入股的資產(chǎn)使用權為依據，按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定股紅數額。
[ c |轉包 ]
土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限由雙方協(xié)商確定，但不得超過(guò)土地承包合同的剩余期限，且轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。
[ d | 出讓 ]
取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設施、城鎮建設、工商業(yè)發(fā)展等建設用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農民，在按有關(guān)規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發(fā)包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。
系統規劃開(kāi)發(fā)
1) 5大基本開(kāi)發(fā)原則
a)特色鮮明：保持地域、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌特色
i.保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區，應體現“山谷”、“水鄉”“鄉野”特色。針對文化資源豐富的地區，應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。
規劃要點(diǎn)：多用地方材料、符號，體現地域特色，注重整體格局和風(fēng)貌的打造，格局自然，風(fēng)貌整體和諧統一，體現特色。
ii.保持鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。鄉村土地肥沃，農、林、漁等傳統農業(yè)資源豐富、具備一定產(chǎn)業(yè)基礎，應當把所在地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢糅合進(jìn)去，著(zhù)力培育支柱產(chǎn)業(yè)，或“農”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產(chǎn)業(yè)。
規劃要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)規劃與地域規劃結合。
iii.保持鮮明的生態(tài)特色。鄉村項目的打造，必須符合“現代化生態(tài)農村”的建設目標，必須保證在鄉村自然區的生態(tài)涵養，注重生態(tài)農業(yè)基地的開(kāi)發(fā)及綠色產(chǎn)業(yè)體系、鄉村生活體系的打造等方面，都能使鄉村保持鮮明生態(tài)特色。
規劃要點(diǎn)：景觀(guān)多用自然，注重小品等景觀(guān)打造。如在環(huán)境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環(huán)經(jīng)濟等都要注入“生態(tài)”理念。
b) 文脈鮮活：保持鄉土文化的原生性、鮮活性
i.提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨特的自然風(fēng)貌、生活習俗和人的生產(chǎn)勞動(dòng)等社會(huì )性生態(tài)元素，詮釋項目地文化傳統?？晒┩诰虻泥l土文化十分豐富，如紡線(xiàn)、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化，推鐵環(huán)、踩高蹺等游戲文化，等等。
ii.文化傳承：對歷史文化豐厚的項目地，應注重保護歷史、傳統文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉村的文化認同。
iii.品質(zhì)提升：合理開(kāi)發(fā)利用文化資源，系統打造，形成文化品牌，增強競爭軟實(shí)力。
iv. 重塑精神：對于文化資源匱乏或是新建的項目，應注重文化培育和打造，在現有建設的基礎上發(fā)展，逐步形成自身文化特色。
c) 三產(chǎn)融合：統籌區域產(chǎn)業(yè)規劃保障發(fā)展動(dòng)力
i. 一二三業(yè)融合：把農業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)、商貿業(yè)，以及飲食等各類(lèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展結合起來(lái)全面規劃，選擇適合項目發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)做強做大，逐步發(fā)育成為鄉村發(fā)展的有力支撐。
ii 現有產(chǎn)業(yè)升級：在現有基礎上發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不要憑空創(chuàng )造和引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)。
iii調整產(chǎn)業(yè)結構：發(fā)揮人氣與資源集聚優(yōu)勢，拉動(dòng)、促進(jìn)鄉村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)結構，升級產(chǎn)業(yè)體系；延長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈，構建合理的產(chǎn)業(yè)集群，打造競爭優(yōu)勢，擴大產(chǎn)業(yè)影響力，提升產(chǎn)業(yè)競爭力。
d) 宜居宜游：留住生產(chǎn)力，擴大消費吸引力
i 挖掘旅游題材：鄉村項目的開(kāi)發(fā)建設，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉村發(fā)展將會(huì )更有生命力?？蓪⑸剿L(fēng)光、地形地貌、風(fēng)俗風(fēng)味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。
ii 打造共享配套：鄉村項目的公共服務(wù)設施、基礎設施建設除了滿(mǎn)足基礎生產(chǎn)、生活需求以外，還應做好三個(gè)服務(wù)：
1，注重服務(wù)社會(huì )事業(yè)。設施建設要與鎮區結合，共建共享，建設完善的服務(wù)體系，推動(dòng)鄉村整體經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。
2，注重服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展。建立完善與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相適應的服務(wù)體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創(chuàng )新、特色產(chǎn)業(yè)的“新載體”。
3，注重服務(wù)周邊村民。統籌布局、互聯(lián)互通，完善補足城鄉服務(wù)設施體系，促進(jìn)服務(wù)設施向周邊農村延伸。
iii留足發(fā)展空間：對接區域市場(chǎng)需求，尤其大城市周邊，旅游產(chǎn)品策劃考慮外溢的功能需求。
總之，從道路、交通、環(huán)境、建筑風(fēng)貌，到功能布局、各類(lèi)設施，從休閑、娛樂(lè )，到餐飲、商貿，在充分滿(mǎn)足居民物質(zhì)和精神生活需求外，一切要從打造鄉村生態(tài)旅游項目的思路出發(fā)，精心打造，務(wù)顯“特色”，使生態(tài)旅游業(yè)、現代服務(wù)業(yè)，成為鄉村賴(lài)以發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，為鄉村發(fā)展提供源源不斷的經(jīng)濟收入。
e)活力構筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮出現
i 打造活力型街區：要結合棚戶(hù)區改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂(lè )街區等受大眾歡迎的有活力的街區。
ii提升冬季的活力：北方地區項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發(fā)展全季節旅游，增加冬季項目。
iii注重夜經(jīng)濟打造：增加夜晚的商業(yè)和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀(guān)，增加鄉村夜生活、夜消費活力。
農業(yè)生產(chǎn)區
定位：田園農業(yè)生產(chǎn)的核心空間，是農業(yè)生產(chǎn)的主要功能分區，是為綜合體發(fā)展和運行提供產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展動(dòng)力的核心區域。
規劃：選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域進(jìn)行規劃建設，同時(shí)應結合我國特色農產(chǎn)品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，并且應當最大化的尊重場(chǎng)地肌理，還應當盡量滿(mǎn)足機械化種植的需求，充分考慮機耕道的要求與四季產(chǎn)業(yè)的耕作規劃。
產(chǎn)品舉例：農業(yè)生產(chǎn)區除了常規農作物種植、禽畜飼養等保障農業(yè)生產(chǎn)性基地、園區的建設外，還可以依托基地或園區特色開(kāi)展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范、市民/團體認種田等項目。
農業(yè)景觀(guān)區
定位：以田園景觀(guān)、農業(yè)生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)農產(chǎn)品為基礎的主題觀(guān)光區域。
規劃：以當地資源環(huán)境為基礎，規劃開(kāi)發(fā)以特色園圃、現代農業(yè)設施、農產(chǎn)品展示、創(chuàng )意農業(yè)景觀(guān)小品為特色景觀(guān)要素的景觀(guān)觀(guān)光區，核心景觀(guān)片區的規劃布局要突出的景觀(guān)主題，規劃主題性景觀(guān)及特殊的游覽方式（線(xiàn)路、節點(diǎn)）。
產(chǎn)品舉例：觀(guān)賞型農田、名優(yōu)瓜果園，觀(guān)賞苗木、花卉展示、創(chuàng )意農業(yè)景觀(guān)小品展示、濕地風(fēng)光，山水風(fēng)光等景觀(guān)區。
現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區
定位：農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現代化延伸區域，以產(chǎn)業(yè)園區的方式發(fā)展現代化農業(yè)，實(shí)現農業(yè)現代化和規?；?jīng)營(yíng)。
規劃：現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區通常根據項目方資本、技術(shù)、資源等基本條件，選擇性規劃發(fā)展循環(huán)農業(yè)、設施農業(yè)、特色農業(yè)、無(wú)土農業(yè)、外向型農業(yè)、休閑農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)等新型農業(yè)產(chǎn)業(yè)園，一般規模較大。
產(chǎn)品舉例：現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區可包括現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現代農業(yè)科技園、現代農業(yè)創(chuàng )業(yè)園等，主要從事種養殖生產(chǎn)，及農產(chǎn)品加工、推介、銷(xiāo)售，農產(chǎn)品研發(fā)等，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈；也可包含部分農業(yè)科普教育及現代農業(yè)觀(guān)光的內容，但應主要以農業(yè)生產(chǎn)為核心。
生活居住區
定位：城鎮化主要功能部分核心承載片區，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。
規劃：規劃適宜當地農民社區化居住生活、產(chǎn)業(yè)工人聚集居住生活、外來(lái)休閑旅游居住生活等3類(lèi)人口相對集中的居住生活區域，打造新型鄉村人口聚集區，保證鄉村居民生活品質(zhì)，吸引人口回流，促進(jìn)鄉村發(fā)展活力。
產(chǎn)品舉例：根據實(shí)際及長(cháng)期發(fā)展需求、建筑用地塊特點(diǎn)，選擇開(kāi)發(fā)居住區、居住小區、居住組團等不同體量的片區。
農業(yè)科普教育及農事體驗區
定位：承載農業(yè)文化內涵與教育功能重要區域。
規劃：利用農業(yè)生產(chǎn)基地及相關(guān)設施、空間等規劃打造及農業(yè)科普教育與休閑務(wù)農體驗為一體的活動(dòng)區域，讓游客深度了解鄉村務(wù)農文化的核心內涵。
產(chǎn)品舉例：規劃專(zhuān)門(mén)片區，打造現代農業(yè)博物館、現代農業(yè)示范區、傳統農業(yè)體驗區、動(dòng)植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農場(chǎng)、創(chuàng )意農業(yè)展示區、農牧體驗園等。
鄉村休閑度假區
定位：創(chuàng )意農業(yè)休閑片區是游人能夠深入體驗農業(yè)創(chuàng )意的特色生活空間。
規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點(diǎn)及鄉村文化等，開(kāi)展各種各樣的戶(hù)外活動(dòng)及娛樂(lè )活動(dòng)。
產(chǎn)品舉例：鄉村自然游憩公園及戶(hù)外運動(dòng)公園：配置登山、徒步、山地自行車(chē)、漂流、野營(yíng)、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂(lè )活動(dòng)等產(chǎn)品；
鄉村度假村：配置鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業(yè)莊園等，滿(mǎn)足人們回歸自然，歸隱田園的需求。
產(chǎn)城一體服務(wù)配套區
定位：為農村、農民、農業(yè)，生產(chǎn)、生活提供服務(wù)和保障的核心區域。
規劃：規劃建設基礎設施及公共服務(wù)設施。一方面服務(wù)于居住區內的居民、村民對醫療、教育、衛生、生產(chǎn)生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務(wù)于農業(yè)、加工業(yè)、旅游休閑、商貿物流、鄉村金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。
產(chǎn)品舉例：
交通、給排水、電力、電信、燃氣、人防、綜合防災等基礎設施；
教育、醫療衛生、體育、社會(huì )福利與保障、郵政電信、鄉村金融等公共服務(wù)設施。
衍生產(chǎn)業(yè)區
定位：鄉村新型產(chǎn)業(yè)、高級發(fā)展模式試點(diǎn)區。
規劃：在關(guān)注農業(yè)基礎、關(guān)注農民利益的基礎上，發(fā)展衍生特色產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，打造多元產(chǎn)業(yè)融合。
產(chǎn)品舉例：健康產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)農業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、科教產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等。
03
專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理
1) 確定運營(yíng)主體
a) 專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司
在對閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一整理和開(kāi)發(fā)的基礎上，可以引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的酒店運營(yíng)管理公司進(jìn)行運營(yíng)管理。這類(lèi)公司對酒店有著(zhù)專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)管理理念，可以有效、專(zhuān)業(yè)的管理鄉村酒店，以獲取相應的收益。
b) 村集體統一運營(yíng)管理
村集體可以通過(guò)合作社的形式，對鄉村項目進(jìn)行統一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統一進(jìn)行結算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶(hù)分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。
2) 緊抓運營(yíng)要點(diǎn)
a) 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
經(jīng)濟是鄉村振興的命脈，產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的核心抓手，具體運營(yíng)過(guò)程中要注意夯實(shí)農業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎，做好資源、人才、土地、技術(shù)、資金、信息等必要生產(chǎn)要素的配置，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，推動(dòng)農旅融合，有條件的地區深入推進(jìn)一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合布局，打好產(chǎn)業(yè)結構轉型攻堅戰。
b)塑造鄉村旅游品牌
運營(yíng)管理過(guò)程中，有意識地進(jìn)行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開(kāi)發(fā)，打造鄉村旅游度假品牌，以完善的運營(yíng)管理，塑造品牌，并逐漸實(shí)現品牌延伸和品牌輸出，在一定區域內進(jìn)行品牌復制。
c)充分調動(dòng)農民積極性
一方面，讓農民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業(yè)，并積極組織農民培訓，調動(dòng)農民的積極性；項目開(kāi)發(fā)充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎上，為農民帶來(lái)收益。
另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿(mǎn)足農民利益的相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農民參與旅游開(kāi)發(fā)的熱情。
3) 合理利益分配
a) 企業(yè)——經(jīng)濟、品牌、戰略投資效益
鄉村項目的成功開(kāi)發(fā)建設，一方面可以獲得應的經(jīng)濟回報，另一方面，隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)管理及營(yíng)銷(xiāo)推廣的系統化運作，會(huì )形成自身的度假品牌，在一定的區域內會(huì )逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營(yíng)模式，通過(guò)模式復制獲取更大的品牌效益。
b) 農民——租金、分紅、工資等收入
鄉村項目中，農民是最直接的受益者。其收入來(lái)源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入
