區域綜合開(kāi)發(fā)，實(shí)踐中又稱(chēng)片區綜合開(kāi)發(fā)、城鎮綜合開(kāi)發(fā)。區域綜合開(kāi)發(fā)在我國現行的法規政策中尚無(wú)統一和明確的定義，一般是指在符合國家及地方規劃的前提下、對具有一定規模、相對成片的區域進(jìn)行系統性改造、投資、建設、運營(yíng)和維護。關(guān)鍵內容通常包括戰略定位、規劃設計、土地一級開(kāi)發(fā)、基建公服建設、產(chǎn)業(yè)和內容導入、運營(yíng)管理等，常見(jiàn)形式包括舊城改造、工業(yè)園區、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮、旅游綜合體等。本文對區域綜合開(kāi)發(fā)在不同階段下的形式和特點(diǎn)進(jìn)行總結歸納，梳理區域性綜合開(kāi)發(fā)項目的現狀、92號文的對綜合開(kāi)發(fā)項目帶來(lái)的困境、區域性綜合開(kāi)發(fā)項目的主流模式、三種開(kāi)發(fā)類(lèi)型的區別與流程、片區開(kāi)發(fā)的十種融資方式，為參與片區開(kāi)發(fā)的各類(lèi)主體提供參考和借鑒。
一、區域性綜合開(kāi)發(fā)項目的現狀
（一）基本概念
區域性綜合開(kāi)發(fā)項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綜合開(kāi)發(fā)項目”），實(shí)踐中也稱(chēng)片區綜合開(kāi)發(fā)或園區綜合開(kāi)發(fā)項目，在我國目前的法規政策中對其尚無(wú)明確的定義，一般來(lái)講，是指在符合國家及地方規劃的前提下對成片區域進(jìn)行系統性地改造、建設、運營(yíng)和維護的行為，通常會(huì )包括土地一級開(kāi)發(fā)、配套基礎設施和公共服務(wù)設施的建設運營(yíng)，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)導入服務(wù)等內容。從PPP項目角度看，財政部PPP綜合信息平臺將項目劃分為19個(gè)一級行業(yè)，其中“城鎮綜合開(kāi)發(fā)”類(lèi)項目基本上可以理解為即以PPP模式實(shí)施的綜合開(kāi)發(fā)項目，其下包括園區開(kāi)發(fā)、城鎮化建設、土地儲備、廠(chǎng)房建設和其他5個(gè)二級分類(lèi)。
（二）綜合開(kāi)發(fā)項目的常見(jiàn)實(shí)施模式
此類(lèi)項目的傳統實(shí)施模式，主要包含以下幾種：一是最早的政府直接投資建設開(kāi)發(fā)的模式，即政府直接作為投資主體進(jìn)行區域的建設開(kāi)發(fā)，資金來(lái)源主要以財政性資金為主；第二種是在政企開(kāi)發(fā)的改革趨勢下，由平臺公司作為投融資主體的模式，其資金來(lái)源主要是財政性資金+債務(wù)性融資，但債務(wù)性資金的還本付息仍然依靠政府補貼；第三種是完全市場(chǎng)化的操作模式，由企業(yè)享有土地溢價(jià)分成或通過(guò)一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)取得收益，政府投入較少，但隨著(zhù)政策的收緊，該模式已基本陷入瓶頸。近幾年來(lái)，隨著(zhù)PPP模式的興起，社會(huì )資本通過(guò)PPP方式參與區域性綜合開(kāi)發(fā)已成為一個(gè)創(chuàng )新。
二、92號文的對綜合開(kāi)發(fā)項目帶來(lái)的困境
2017年11月份，財政部發(fā)布了《關(guān)于規范政府和社會(huì )資本合作（PPP）綜合信息平臺項目庫管理的通知》（財辦金〔2017〕92號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“92號文”），明確指出新簽約項目不得從政府性基金中安排項目運營(yíng)補貼，直接切斷區域綜合開(kāi)發(fā)的主要回報來(lái)源，造成如今區域綜合開(kāi)發(fā)缺少合規政策出口的困境。
提出為規范PPP項目運作，遏制隱性債務(wù)風(fēng)險增量，一方面要嚴格新項目入庫標準，另一方面要集中清理不合規的已入庫項目，并對各類(lèi)不合規情形作了詳細的列舉，勘稱(chēng)近幾年P(guān)PP大規模推廣以來(lái)國家層面所出臺的最全面、最詳細的負面清單。從92號文的具體規定來(lái)看，與后續綜合開(kāi)發(fā)PPP項目的實(shí)施特別相關(guān)的主要是以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）純政府付費類(lèi)的綜合開(kāi)發(fā)項目將會(huì )受限
92號文指出，要“優(yōu)先支持存量項目，審慎開(kāi)展政府付費類(lèi)項目”，而對于綜合開(kāi)發(fā)項目而言，按照過(guò)去此類(lèi)項目常見(jiàn)的運作模式，其建設范圍主要以征地拆遷、配套基礎設施和公共服務(wù)設施新建為主；從回報機制來(lái)看，此類(lèi)項目投資規模巨大，且自身的經(jīng)營(yíng)性收益來(lái)源較少，項目公司或社會(huì )資本主要通過(guò)政府付費收回投資成本及合理收益，容易對地方財政造成巨大的壓力。
另外，從國內現行的政策傳導機制和行政管理體系來(lái)看，地方政府為規避行政風(fēng)險，往往會(huì )對國家政策進(jìn)行過(guò)度解讀和執行，盡管92號文規定使用的是“審慎開(kāi)展”的表述，不排除地方實(shí)操層面將之異化為“禁止開(kāi)展”的可能性。
（二）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資項目等內容不得納入PPP合作范圍
根據92號文規定，對于“不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域，政府不負有提供義務(wù)的，如商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資項目等”的項目，不得入庫。在過(guò)去的一些綜合開(kāi)發(fā)PPP項目實(shí)踐中，不乏一二級聯(lián)動(dòng)，將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資等不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域的內容納入PPP范圍的做法，在92號文出臺之后此類(lèi)項目顯然將會(huì )被列入禁止入庫的范圍。
其實(shí)，這條規定并非92號文的新要求，而是國家層面一直在強調的紅線(xiàn)，即政府和社會(huì )資本合作的范圍只能是政府負有提供義務(wù)的基礎設施和公共服務(wù)領(lǐng)域，例如早在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì )力量購買(mǎi)服務(wù)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2013〕96號）中就指出，“對應當由政府直接提供、不適合社會(huì )力量承擔的公共服務(wù)，以及不屬于政府職責范圍的服務(wù)項目，政府不得向社會(huì )力量購買(mǎi)”，另外，在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會(huì )資本合作工作的通知》（財金[2016]90號）中也規定：“要嚴格區分公共服務(wù)項目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，在能源、交通運輸、市政工程、農業(yè)、林業(yè)、水利、環(huán)境保護、保障性安居工程、醫療衛生、養老、教育、科技、文化、體育、旅游等公共服務(wù)領(lǐng)域深化PPP改革工作”。
（三）前期準備工作不到位的項目不得入庫
92號文規定，對于“新建、改擴建項目未按規定履行相關(guān)立項審批手續的”項目不得入庫，根據財政部PPP綜合信息平臺的實(shí)際運行管理流程來(lái)看，首先，上述“不得入庫”指的主要是“管理庫”而不是“儲備庫”；其次，上述的“立項審批手續”是指要完成項目的可行性研究報告/資金申請報告或申請核準項目的報告，并取得相關(guān)主管部門(mén)的批復。
從綜合開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)來(lái)看，其項目合作范圍復雜，子項目數量眾多，建設周期較長(cháng)，通常需要分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，無(wú)論在建設內容、規模、投資額上都有較大的不確定性，另外常常還會(huì )涉及區域的相關(guān)規劃調整，需要引入具備產(chǎn)業(yè)規劃能力的社會(huì )資本參與項目的策劃與設計，因此沒(méi)辦法像單體項目一樣，在社會(huì )資本招選之前就完成項目立項、可行性研究、初步設計等前期工作。
因此，按照此類(lèi)項目過(guò)去的做法，往往是在社會(huì )資本招選完成之后再進(jìn)行具體的項目立項審批手續，或者先將整個(gè)項目做一個(gè)粗略的大立項，在涉及具體子項目的時(shí)候再分別進(jìn)行深入的可研和設計工作，但無(wú)論是哪種做法，按照92號文的規定，其前期準備工作實(shí)際上并不到位，因此，預計在未來(lái)綜合開(kāi)發(fā)PPP項目的推進(jìn)中，需要更加注重項目的前期規劃、立項等工作的開(kāi)展，確保PPP實(shí)施流程與投資項目審批監管流程的有序銜接。
（四）綜合開(kāi)發(fā)項目的兩評論證應當符合相關(guān)規定
根據92號文規定，未通過(guò)物有所值評價(jià)和財政承受能力論證的的新項目不得入庫，未按規定開(kāi)展“兩個(gè)論證”的已入庫項目，包括雖已開(kāi)展物有所值評價(jià)和財政承受能力論證，但評價(jià)方法和程序不符合規定的情形，將面臨被清退出庫的風(fēng)險。
如前所述，在過(guò)去的綜合開(kāi)發(fā)類(lèi)PPP項目中，由于前期準備工作成熟度不夠，往往項目邊界條件相對模糊，建設內容、規模、投資額等均具有不確定性，這也給PPP項目實(shí)施方案編制過(guò)程中的經(jīng)濟測算以及兩評中的定量分析帶來(lái)了較大困難，從而導致兩評流于形式，不能準確地預測項目實(shí)際的投入成本和產(chǎn)出效益，在以政府付費作為主要收入來(lái)源的項目回報機制安排下，將會(huì )導致政府財政支出責任存在超支風(fēng)險，最終影響項目的實(shí)際可實(shí)施性。這也是92號文為何反復強調兩評合規性的重要原因。
（五）以債務(wù)性資金充當資本金的項目存在不合規風(fēng)險
另外，92號文還將“違反相關(guān)法律和政策規定，未按時(shí)足額繳納項目資本金、以債務(wù)性資金充當資本金或由第三方代持社會(huì )資本方股份的”重點(diǎn)作為判斷不合規的標準之一。在此規定下，過(guò)去PPP項目中常見(jiàn)的通過(guò)“小股大債”、“股東借款”等通過(guò)債務(wù)性資金解決項目資本金來(lái)源的方式未來(lái)已無(wú)法再簡(jiǎn)單復制。但實(shí)踐我們更為關(guān)注的是下述幾個(gè)細節問(wèn)題：
1、社會(huì )資本通過(guò)債務(wù)性融資方式取得的資金作為其資本金投入項目公司是否合規？
筆者認為，92號文中所指的“以債務(wù)性資金充當資本金”僅限于以項目公司作為融資主體取得的債務(wù)性資金。對于社會(huì )資本股東通過(guò)債務(wù)性融資方式合法取得的資金，作為其權益性出資投入到項目公司后，盡管對社會(huì )資本屬于債務(wù)性資金，但對項目公司而言，該部分資金是非債務(wù)性資金，并不屬于92號文所限制的不合規情形。在《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996] 35號）中，也規定了：“投資者按照國家規定從資金市場(chǎng)上籌措的資金”可以作為該投資者（相當于社會(huì )資本股東）所投資的項目法人（相當于PPP項目公司）的資本金來(lái)源。
2、綜合開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例要求應當設置為多少？
國發(fā)[1996] 35號及后續國務(wù)院關(guān)于調整項目資本金比例的一系列文件中，明確項目資本金最低比例要求的行業(yè)包括交通運輸、煤炭、鋼鐵、郵電、化肥、電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿等，并未明確規定綜合開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例要求。這是由于綜合開(kāi)發(fā)項目自身的復雜性，難以被簡(jiǎn)單歸類(lèi)到上述某個(gè)單體行業(yè)中，因此實(shí)際上政策層面對于此類(lèi)項目的資本金比例并沒(méi)有明確要求，項目實(shí)踐中往往會(huì )參考國發(fā)[1996] 35號文件中的“其他行業(yè)”，將綜合開(kāi)發(fā)項目的資本金確定為20%。
然而從實(shí)際情況來(lái)看，綜合開(kāi)發(fā)項目由于其建設內容復雜性、建設時(shí)序的不確定性以及巨大的投資額度，往往會(huì )通過(guò)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行實(shí)施，如果簡(jiǎn)單粗暴地按照項目總投資額的一定比例確定項目資本金，往往會(huì )造成冗余資金的浪費和高額的資金成本占用，從提高社會(huì )資本投資效益和投資積極性角度考慮，建議應當適當控制綜合開(kāi)發(fā)項目的投資規模，確有必要的可考慮分期實(shí)施，一方面合理控制社會(huì )資本的投資風(fēng)險和政府的財政支出責任風(fēng)險，另一方面也利于控制建設時(shí)序，確保項目區域的可持續性開(kāi)發(fā)。
三、區域性綜合開(kāi)發(fā)項目的主流模式
目前，國內的園區開(kāi)發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類(lèi)。
（一）、重資產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)模式
1、完全地方政府掌控模式
管委會(huì )直屬管理運營(yíng)。例：國內大多數經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。
2、國有平臺公司運作模式
政企分開(kāi)，國有平臺公司運作，相對市場(chǎng)化。例：新加坡裕廊模式下的蘇州工業(yè)園。
3、政企合一開(kāi)發(fā)模式
開(kāi)發(fā)公司和管委會(huì )兩塊人馬一套牌子，屬于在市場(chǎng)早期比較常見(jiàn)的模式，目前基本已政企分開(kāi)或政企合作。例：早期的寧波大榭。
4、產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式
A 政府與B 產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商在規定的年限內，就C 產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開(kāi)發(fā)達成合作協(xié)議，一般采用PPP 模式。例：華夏幸?；鶚I(yè)。
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式
以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，然后以租賃、轉讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營(yíng)和管理，獲取開(kāi)發(fā)利潤。例：聯(lián)東U 谷，天安數碼城。
6、主體企業(yè)引導模式
業(yè)內龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類(lèi)企業(yè)的集聚。例：海爾、中興自建的產(chǎn)業(yè)園。
（二）、輕資產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)模式
1、運營(yíng)品牌輸出模式
售賣(mài)乃至分拆“運營(yíng)能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn)，可以較小資金和較低風(fēng)險實(shí)現園區規?；季?；快速新增可協(xié)同園區，實(shí)現外溢資源的變現；為重資產(chǎn)項目進(jìn)入新的城市探路；培育新的營(yíng)收增長(cháng)點(diǎn)，甚至分拆成為富有故事性的獨立業(yè)務(wù)，但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運營(yíng)經(jīng)驗。例：億達中國。
2、資產(chǎn)證券化模式
將項目形成資產(chǎn)包，當項目達到良性狀態(tài)，形成 reits 快速變現，這種運作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式;但無(wú)論是中國式 reits，還是搭建境外架構，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) reits 還面臨著(zhù)自身的行業(yè)難題，比如收益穩定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等，都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用 reits 推行輕資產(chǎn)的可能性。例，普洛斯。
3、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺模式
從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值，為產(chǎn)業(yè)提供相應的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn)；但是“ 賣(mài)服務(wù)”的基礎依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣(mài)服務(wù)” 的用戶(hù)基礎。光憑借“賣(mài)服務(wù)”這單一來(lái)源顯然難以支撐整個(gè)公司。例：富春硅谷。
4、投資孵化模式
“房東變股東”，將園區和園區企業(yè)進(jìn)行利益捆綁，與園區企業(yè)共同成長(cháng)，通過(guò)股權分紅等獲得收益 ;但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報周期長(cháng)，對產(chǎn)業(yè)園區企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性、對政府資源金融資源的整合能力要求非常高，實(shí)際上非常難以復制。例：張江高科。
此外，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開(kāi)發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商的現實(shí)選擇，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開(kāi)發(fā)區商;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商; 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實(shí)業(yè)企業(yè)等。例：?jiǎn)⒌虾蛥f(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;萬(wàn)科和天安數 碼合作成開(kāi)發(fā)物流園。
目前，產(chǎn)業(yè)園區已經(jīng)進(jìn)入存量運營(yíng)時(shí)代，越來(lái)越多的園區運營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉移，解決園區企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過(guò)程的風(fēng)險，但是產(chǎn)業(yè)園區是個(gè)復雜的系統，不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業(yè)，是沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權和主導權的，筆者認為，純輕資產(chǎn)運營(yíng)是較難復制的，應該輕重結合。
無(wú)論是哪種模式，都是企業(yè)根據自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，只靠租售收入不一定低端，資產(chǎn)證券化也不一定高端，這些模式無(wú)高下優(yōu)劣之分，適合自己的就是最好的。
四、三種開(kāi)發(fā)類(lèi)型的區別與流程
1、產(chǎn)業(yè)園區、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮。三者既有區別又有聯(lián)系。
五、片區開(kāi)發(fā)的十種融資方式
1、PPP融資模式
在片區開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府與選定的社會(huì )資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機構授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權，SPV負責提供片區開(kāi)發(fā)建設運營(yíng)一體化服務(wù)方案。
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會(huì )資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過(guò)股權轉讓的方式，在片區開(kāi)發(fā)建成后，退出股權實(shí)現收益。社會(huì )資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式
片區開(kāi)發(fā)在導入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分三種類(lèi)型：
第一種是政府主導，一般由政府（通常是財政部門(mén)）發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風(fēng)險，金融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，片區開(kāi)發(fā)具體項目需金融機構審核，還要經(jīng)過(guò)政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。
第二種是金融機構主導，由金融機構聯(lián)合地方國企成立基金專(zhuān)注于投資特色小鎮。一般由金融機構做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。
第三種是由社會(huì )企業(yè)主導的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數是大型實(shí)業(yè)類(lèi)企業(yè)主導，這類(lèi)模式中基金出資方往往沒(méi)有政府，資信度和風(fēng)險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權，企業(yè)的運營(yíng)靈活性大。
3、股權投資基金模式
參與片區開(kāi)發(fā)建設的企業(yè)除了上市公司外，還有處于種子期、初創(chuàng )期、發(fā)展期、擴展期的企業(yè)，對應的股權投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng )業(yè)投資基金、并購基金、夾層資本等。
除天使和創(chuàng )投之外，并購基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購基金是專(zhuān)注于對目標企業(yè)進(jìn)行并購的基金，其投資手法是，通過(guò)收購目標企業(yè)股權，獲得對目標企業(yè)的控制權，然后對其進(jìn)行一定的重組改造，持有一定時(shí)期后再出售。夾層資本，是指在風(fēng)險和回報方面，介于優(yōu)先債權投資（如債券和貸款）和股本投資之間的一種投資資本形式，通常提供形式非常靈活的較長(cháng)期融資，并能根據特殊需求作出調整。而夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。
4、股權和產(chǎn)品眾籌模式
片區開(kāi)發(fā)運營(yíng)階段的創(chuàng )新項目可以用眾籌模式獲得一定的融資，眾籌的標的既可以是股份，也可以是產(chǎn)品或服務(wù)，比如特色小鎮三日游。眾籌具有低門(mén)檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng )意的特征，是一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個(gè)人或組織的行為。股權眾籌是指公司出讓一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投資者，投資者通過(guò)出資認購入股公司，獲得未來(lái)收益。
5、收益信托模式
片區開(kāi)發(fā)項目公司委托信托公司向社會(huì )發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統一投資于特定的項目，以項目的運營(yíng)收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。
6、發(fā)行債券模式
片區開(kāi)發(fā)項目公司在滿(mǎn)足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會(huì )注冊后發(fā)行項目收益票據，可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永（可）續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益債，還可以在證券交易所公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)行公司債。
7、貸款模式
利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見(jiàn)的融資模式，但項目公司可以努力使得所運營(yíng)項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長(cháng)貸款期限及可分期、分段還款，則是對現金流穩定的項目有明顯利好，如果進(jìn)入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專(zhuān)項基金是國家發(fā)改委通過(guò)國開(kāi)行，農發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長(cháng)期債券，特色小鎮專(zhuān)項建設基金是一種長(cháng)期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮的融資渠道。
8、融資租賃模式
融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉移與資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險和報酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解片區開(kāi)發(fā)建設期的資金壓力；2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；3.售后回租，即購買(mǎi)“有可預見(jiàn)的穩定收益的設施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況。
9、資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現金流為償付支持，通過(guò)結構化方式進(jìn)行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務(wù)活動(dòng)。片區開(kāi)發(fā)建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權屬問(wèn)題，但在“基礎資產(chǎn)”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng )新工具，對片區開(kāi)發(fā)融資模式也是一個(gè)有益的補充。
10、供應鏈融資模式
供應鏈融資是把供應鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據供應鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。
供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問(wèn)題，而且通過(guò)打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。
隨著(zhù)投融資體制的改革，地方基建項目和片區建設任務(wù)的實(shí)施主體從政府過(guò)渡至城投平臺，通過(guò)金融機構進(jìn)行融資成為開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主流，信用背書(shū)也逐漸從財政擔保過(guò)渡為土地要素，即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來(lái)源。此時(shí)的開(kāi)發(fā)和投資，已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)眼于綜合效益和地區形象的提升，開(kāi)始要求基建投資與長(cháng)期效益取得平衡。
隨著(zhù)新一輪產(chǎn)業(yè)升級的浪潮和防范金融體系系統性風(fēng)險的政策要求，無(wú)論是地方政府還是投資者，均著(zhù)重強調投融資的可控性和區域的長(cháng)線(xiàn)發(fā)展，將區域開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)后移至產(chǎn)業(yè)導入和運營(yíng)服務(wù)，力求引入有競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，在可持續發(fā)展的基礎上實(shí)現雙方共贏(yíng)。
